Comment nous évaluons
Des méthodes reconnues, une valeur motivée.
Il n'existe pas une valeur unique, mais des méthodes reconnues qui, croisées, convergent vers une estimation défendable. Selon la nature du bien et l'objet de la mission, l'expert retient une ou plusieurs de ces approches et justifie son choix dans le rapport.
Demander un devis →Méthode comparative
Comparer le bien à des transactions récentes de biens similaires.
La valeur est déduite des prix effectivement constatés sur des biens comparables, ajustés des différences de surface, d'état, d'étage, d'exposition ou d'emplacement. C'est la méthode reine dès que le marché est actif et bien documenté.
Quand l'employer ?
Immobilier résidentiel (appartements, maisons) et terrains à bâtir, partout où les références de marché sont nombreuses.
Mise en œuvre
- 1.Constitution d'un échantillon de références de transactions
- 2.Analyse critique et sélection des comparables pertinents
- 3.Ajustements (surface, état, emplacement, prestations)
- 4.Détermination d'une valeur au m² puis de la valeur retenue
Méthode par capitalisation du revenu
Déduire la valeur du revenu locatif que le bien produit.
On applique un taux de rendement au revenu net (ou au loyer de marché) pour en déduire la valeur. Le taux de capitalisation traduit le risque et l'attractivité de l'actif : plus le taux est élevé, plus la valeur est faible à revenu égal.
Quand l'employer ?
Immobilier d'entreprise et de rapport : bureaux, commerces, entrepôts, immeubles loués, les actifs dont la valeur tient au revenu.
Mise en œuvre
- 1.Détermination du revenu (loyer effectif ou valeur locative de marché)
- 2.Analyse du bail et retraitement des charges
- 3.Choix d'un taux de capitalisation de marché
- 4.Capitalisation du revenu et corrections éventuelles
Méthode « sol + construction – vétusté »
Additionner la valeur du terrain et le coût de reconstruction, déduction faite de la vétusté.
Dite aussi méthode par le coût de remplacement. On évalue séparément le terrain (par comparaison) et le bâti (coût de reconstruction à neuf), puis on retranche un abattement de vétusté et d'obsolescence. Utile lorsque le marché offre peu de références directes.
Quand l'employer ?
Biens atypiques ou monovalents, équipements spécifiques, biens peu liquides pour lesquels la comparaison directe est difficile.
Mise en œuvre
- 1.Évaluation de la valeur du terrain
- 2.Estimation du coût de reconstruction à neuf du bâti
- 3.Application d'un abattement de vétusté et d'obsolescence
- 4.Somme terrain + bâti déprécié
Méthode d'actualisation des cash-flows (DCF)
Actualiser les flux futurs de trésorerie générés par le bien.
On projette les revenus et charges sur une durée d'analyse (souvent 10 ans), on estime une valeur de sortie, puis on actualise l'ensemble à un taux reflétant le risque. La méthode capte les évolutions attendues : renégociations de baux, travaux, vacance, indexation.
Quand l'employer ?
Actifs de rendement complexes ou en évolution : immeubles multi-locataires, opérations avec business plan, actifs à repositionner.
Mise en œuvre
- 1.Construction du plan de flux (revenus, charges, travaux)
- 2.Estimation de la valeur terminale de sortie
- 3.Choix du taux d'actualisation
- 4.Actualisation des flux et de la valeur de sortie
Nos rapports d'expertise
Un rapport clair, transparent et conforme.
Notre priorité : vous fournir un rapport d'expertise appuyé sur des données fiables et rédigé pour être compris, y compris par des lecteurs sans connaissances techniques approfondies. Voici les neuf parties qui le composent.
1
Introduction
Présentation du but de l'évaluation, du contexte et des critères utilisés.
2
Identification du bien évalué
Description détaillée du bien : localisation, superficie, configuration et toute information pertinente.
3
Méthodologie
Explication des méthodes d'évaluation retenues (comparaison, capitalisation du revenu…) et justification des choix méthodologiques.
4
Analyse du marché
Étude du marché immobilier local : tendances, demande et offre, ainsi que l'influence de facteurs externes.
5
Données comparables
Présentation des biens similaires ayant servi à la comparaison, avec les ajustements appropriés pour les différences significatives.
6
Analyse financière
Le cas échéant, évaluation fondée sur les flux de trésorerie attendus, les coûts de remplacement et d'autres considérations financières.
7
État du bien
Évaluation de l'état physique du bien, y compris d'éventuels besoins de rénovation ou de réparation.
8
Conclusion
Résumé des conclusions de l'évaluation, indiquant la valeur précise retenue pour le bien.
9
Annexes
Toute documentation complémentaire : photographies, plans ou autres éléments justificatifs.
Cadre déontologique
Quelle que soit la méthode retenue, chaque expertise est conduite conformément à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, dans le respect des principes d'indépendance, d'objectivité et de traçabilité. Le rapport expose la méthode, les références et le raisonnement qui fondent la valeur.
Quelle méthode pour votre bien?
Nous déterminons l'approche adaptée dès l'analyse de votre demande, et vous l'indiquons dans notre proposition.
Demander un devis →